Nový občanský zákoník – Prodej nemovitosti

Nový občanský zákoník kompletně mění dosavadní praxi obchodu s nemovitostmi. Společně s občanským zákoníkem se mění i katastrální zákon. Změny jsou tak rozsáhlé, že Vám je představíme v sérii článků.

Nemovitost jako součást pozemku

NOZ definuje stavbu jako součást pozemku a vrací se tak k zásadě, která v Československu platila až do roku 1950, kdy byla nahrazena zásadou, podle které byly stavba a pozemek dvěma samostatnými věcmi. Sloučení vlastnictví staveb a pozemků omezuje možnosti spekulantů a do budoucna předchází mnoha sporům, zároveň ale přináší komplikace v situaci, kdy vlastník stavby není vlastníkem pozemku.

Stavba nepřechází automaticky do vlastnictví vlastníka pozemku!

Pokud vlastníte dům s pozemkem, vlastnili jste do nedávna dvě nemovitosti a mohli jste s nimi nakládat zvlášť. Nově se stává dům součástí pozemku a vy tedy vlastníte jen jednu nemovitost, kterou budete moci prodat pouze jako celek. Stavba spojená se zemí pevným základem, která má jiného vlastníka než je vlastník pozemku, se nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí. Jestliže tedy vlastníte dům a pozemek pod ním je například bratra, nemusíte se obávat, že by na něj přešlo vlastnické právo k Vašemu domu.

Předkupní právo

Vlastník pozemku, na kterém je stavba, která patří jinému vlastníkovi, má ke stavbě předkupní právo a naopak. Bude-li tedy chtít kterýkoli z vlastníků disponovat svojí věcí, má povinnost nabídnout ji ke koupi nejprve druhému vlastníkovi. Nebude-li předkupní právo oprávněným využito, lze věc prodat jinému kupci. Předkupní právo však zůstane zachováno. Bude-li chtít nový majitel po čase stavbu nebo pozemek prodat, musí ji opět přednostně nabídnout vlastníkovi druhé věci. Jestliže bude předkupní právo využito a pozemek i stavbu bude tedy vlastnit stejný majitel, stává se stavba součástí pozemku a nadále s nimi lze nakládat jen společně.

Nepřiměřeně velký pozemek nemusíte kupovat celý

Lze-li část pozemku se stavbou oddělit, aniž by to podstatně ztížilo její užívání, vztahuje se předkupní právo jen na část pozemku, nezbytnou k výkonu vlastnckého práva ke stavbě. V praxi to znamená, že k rodinnému domu nemusíte kupovat nepřiměřeně velký pozemek, ale jen část, která Vám umožní dům řádně užívat. Zároveň vlastník pozemku, na kterém se nachází stavba jiného vlastníka, může se zbylou částí nakládat libovolně a nemusí ji druhému vlastníkovi nabízet přednostně.

Právo stavby 

Právo stavby má na našem území historickou tradici. V roce 1950 ale došlo ke zestručnění úpravy v občanském zákoníku a od roku 1964 v něm právo stavby nebylo vůbec obsaženo. V okolních zemích právo stavby funguje a je to osvědčený prostředek, jak umožnit někomu jinému, než je vlastník pozemku, na pozemku stavět. Zahrnuje jednak možnost vybudovat novou stavbu, ale umožňuje i převzít stavbu již existující, zejména za účelem její modernizace a rekonstrukce.
Právo stavby lze zřídit jen jako dočasné, nejdéle na 99 let. Právo stavby nelze omezit rozvazovací podmínkou. Právo stavby lze zřídit za úplatu v opětujících se dávkách jako stavební plat, poté zatěžuje právo stavby jako reálné břemeno. Nepřihlíží se ovšem k ujednáním, podle kterých výše platby závisí na nejisté budoucnoti událostí. To neplatí, pokud se ujedná, že výše stavebního platu závisí na zhodnocování či znehodnocování peněz.

Zřekne-li se stavebník práva stavby dříve, než je sjednaná doba, může ho majitel pozemku převést na sebe nebo na jinou osobu.Smlouva může stavebníku uložit, aby stavbu provedl do určité doby a může mít smlouvou danou povinnost stavbu pojistit. Není-li sjednáno nic dalšího, má stavebník povinnost udržovat stavbu v dobrém stavu.Právo stavby přechází na dědice a lze jej převést i zatížit. Stavebník má předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby.