16 otázek a odpovědí k hypotečním úvěrum | Rozhovor s Janem Roztočilem

Před několika dny jsme informovali o rekordně nízkých úrokových sazbách hypotečních úvěrů. Dnes vám přinášíme několik základních otázek a odpovědí k hypotečním úvěrům, které nám zodpověděl náš partner a hypoteční specialista Jan Roztočil. Jan se pohybuje v oblasti hypoték a finančního poradenství již osmým rokem a za svou praxi zprostředkoval více něž 100 hypotečních úvěrů.

Klient má zájem o nemovitost, kterou chce financovat hypotečním úvěrem. Jaké má možnosti?

Klient má v tomto případě dvě možnosti, buď si vše zařídí sám nebo osloví ověřeného poradce. Pokud si člověk uvědomí, že v ČR existuje zhruba patnáct konkurenceschopných bankovních institucí včetně stavebních spořitelen, u kterých je možno nemovitost financovat, pak musí být každému jasné, že výběr správné společnosti je pro laika nereálný. Klient by si měl uvědomit, že pro banku bude vždy jenom číslem, jedním z mnoha, bez možnosti individuálního přístupu. Přesným opakem je nezávislý poradce, u něhož je klient vždy na prvním místě a jeho hlavním cílem je dlouhodobá spolupráce, založená na vzájemné důvěře. Pro poradce je samozřejmostí, že je tu pro klienta dvacetčtyři hodin denně včetně víkendů, oběhává veškerou administrativu po úřadech za klienta a servisuje úvěr po celou dobu jeho trvání.

Jaký vliv na schválení hypotečního úvěru má to, že klient žádal sám v několika bankách?

A opět důvod, proč úvěr řešit s poradcem. Velmi málo lidí ví o tom, že tu existuje bankovní a nebankovní registr, kde jsou vedeny všechny úvěry, které si kdy klient vzal. Evidují se tu však i žádosti o úvěr a dojde-li k tomu, že klient je zamítnut ve třech a více institucích, dostává se klient do takzvané šedé zóny a stává se tak na delší dobu neúvěrovatelným.

Co by si měl klient nachystat na první schůzku s hypotečním poradcem?

Pokud se klient setká se zkušeným makléřem, na první schůzku potřebuje pouze čistou hlavu. Makléř klienta správně vyzpovídá, aby mohl vybrat nejlepší úvěr, který odpovídá jeho potřebám.

Jaký je další postup?

Po výběru instituce je potřeba začít pracovat na administrativě. Z pravidla se jedná o následující dokumenty: žádost o hypoteční úvěr, ofocené doklady totožnosti, potvrzení o příjmu, odhad nemovitosti, list vlastnictví a kupní smlouva. Jsou však úvěry, u kterých může banka požadovat dokumentů mnohem více.

Je nutné, aby měl klient předem vybranou nemovitost?

Pro první fázi úvěru to nutné není. Klient by si měl hned na začátku s poradcem ověřit, zda není veden v některém finančních registrů (BRKI, NRKI, Solus atd.). Dále zjistit, na jakou výši úvěru svým příjmem až dosáhne a je tu také možnost předjednat si výhodnou úrokovou sazbu.

Co se dá dělat, když se zjistí, že klient figuruje v některém z registru dlužníků?

I taková situace se dá řešit. Pokud banka v registrech zjistí negativní hodnocení, je potřeba okamžitě zažádat o výpis ze všech dostupných registrů. Takovou službu nabízí registr na webu www.cbcb.cz, kde si stáhnete formulář, vyplníte a za poplatek 300 Korun Vám do tří pracovních dnů přijde kompletní výpis z registrů BRKI, NRKI a Solus. Na základě tohoto výpisu je možné podniknout další kroky, aby klient nakonec úvěr dostal.

Jak dlouho trvá vyřízení hypotečního úvěru?

Hodně individuální záležitost. Dokázal jsem úvěr vyřídit za deset pracovních dní, ale řešil jsem úvěr i čtyři měsíce. Pokud tak klient chce koupi nemovitosti řešit, není dobré schůzku s poradcem odkládat. Pokud mám odpovědět na průměrnou dobu vyřizování, počítejme zhruba s měsícem.

Dobře, hypotéku máme tedy schválenou. Co následuje dál?

Následuje podpis úvěrových smluv, jehož hlavní součástí jsou podmínky čerpání úvěru. Standardně musí klient splnit tyto podmínky: vklad zástavních listin na KÚ, vinkulace pojištění nemovitosti, předložení originálu kupní smlouvy. Po splnění všech podmínek jsou finanční prostředky přečerpány na účet uvedený v kupní smlouvě. Dle NOZ pak má KÚ dvacet na dní na zápis vkladu. Behem této lhůty si kupující či prodávající strana může obchod rozmyslet. Po zápisu na katastru musí klient donést nový list vlastnictví na banku (práce pro poradce).

Kolik klient platí za vyřízení úvěru?

V dnešní době je standardem, že si banky tento poplatek neúčtují.

V jaké výši se v současné době pohybují úrokové sazby?

Pozor na pojem úrok a RPSN. I to by měl klient zkoumat. Pak je totiž možné, že mezi dvěma bankami je rozdíl v úroku dvě desetiny procentního bodu, ale klient by měl nižší splátky u instituce, která se na první pohled zdála „dražší“. Úrok však ovlivňuje několik vlastností úvěru: fixace úvěru, bonita klienta, vlastnictví účtu u konkrétní společnosti, zda má klient vlastní zdroje a zda bude zvolena pevná nebo variabilní sazba. Lze tedy zprostřekovat úvěr za 2,19%, ale i za 2,99%.

Jaký je rozdíl mezi fixní a variabilní sazbou hypotéky?

U fixní sazby si klient zajišťuje garantovaný úrok, který je na dobu fixace neměnný. Variabilní respektive float sazba funguje tak, že úrok se může měnit i každý měsíc. Sazba je navázaná na PRIBOR, který vyhlašuje ČNB a k němu si banka přihazuje svou marži. Záleží tedy na typu klienta, zda má radši jistotu, nebo zda se nebojí „riskovat“?

Co je to fixace úvěru a jaký je její vliv na úrokové sazby?

Fixací úrokové sazby se rozumí doba, po kterou má klient garantovanou úrokovou sazbu, na které se s institucí domluví. Nejčastěji se fixace volí na tři roky nebo na pět let. Rozdíl ve zvolení jedné či druhé varianty je zhruba 0,2% na úrokové sazbě. Neplatí zde však rovnice, že čím kratší fixace, tím lepší úrok. Zrovna řeším úvěr, kde na pětileté fixaci dostane klient lepší sazbu než na tříleté.

Co se stane, když doba fixace skončí?

V době, kdy končí fixace, je klientovi nabídnuta nová úroková sazba, se kterou klient může nebo nemusí souhlasit. Pokud souhlasí, podepíše se smlouva o proloužení úvěru na další dobu fixace, jakou si klient zvolí. Pokud nesouhlasí může se stavající společností vyjednávat lepší sazbu, nebo oslovit jinou instituci, která mu může úvěr bezplatně zrefinancovat. Taková záležitost se dá řešit už rok dopředu a pro klienta je velkou výhodou jistota úroku na další roky trvání úvěru.

Je možnost získat získat hypoteční úvěr v případě, že nemám nic našetřeno?

Ano, pokud klient nemá vlastní prostředky, není problém úvěr získat. Je jen potřeba vybrat správnou instituci.

Jaké jsou úskalí 100% hypotéky?

Za aktuálních podmínek na hypotečním trhu zde moc úskalí není. Jako největší problém vidím odhad nemovitosti, na kterém může celý úvěr spadnout. Výběr správného odhadce a banky je tedy základním kamenem úspěchu. V tuto chvíli jsem schopen vyřídit stoprocentní hypotéku i za 2,64%.

Umíte zařídit hypoteční úvěr na družstevní byt?

Úver na družstevní byt je specifickou záležitostí, která se dá řešit dvěma způsoby. Opět je to pouze o tom, zda je osloven správný odborník, který má s danou problematikou zkušenosti a dokáže tak klienta provést k úspěšnému řešení.