Jak vystěhovat neplatiče

Řada pronajímatelů má nepříjemnou zkušenost s neplatiči nájemného, proto doporučujeme celou řadu účinných opatření, jak se neplatičům bránit.

Jedním z těchto opatření je doplnění nájemní smlouvy o tzv. rozhodčí doložku.Podle § 2 odst. 1 zákona č. 216/1994 Sb. o rozhodčím řízení, se nájemce a pronajímatel mohou dohodnout, že o majetkových sporech mezi nimi má rozhodovat jeden nebo více rozhodců anebo stálý rozhodčí soud. (Výjimkou jsou spory vzniklé v souvislosti s výkonem rozhodnutí a incidenčních sporů, k jejichž projednání a rozhodnutí by jinak byla dána pravomoc soudu.)

Výhodou rozhodčího řízení je, že případné majetkové spory mezi pronajímatelem a nájemce se neřeší před soudy, ale před určenými rozhodci.

Další výhodou rozhodčího řízení je mnohem vyšší rychlost (často není nutná ani Vaše účast) a také fakt, že jakmile rozhodce vynese svůj nález, proti rozhodnutí se již nelze odvolat (a řízení protahovat).

Rozhodčí nález je navíc tzv. exekučním titulem a po jeho vydání se může pronajímatel obrátit na exekutora k jeho vykonání.

Zatímco řada pronajímatelů tento postup již řadu let úspěšně uplatňuje pro vymáhání nezaplaceného nájemného, právníci vedli diskuse o tom, zda je možné v rozhodčím řízení řešit také otázku vystěhování neplatiče, tj. zda může rozhodce vydat rozhodnutí o vyklizení bytu.

Tato nejasnost byla nedávno zodpovězena Nejvyšším soudem:

„Spor o vyklizení bytu je sporem vyplývajícím z občanskoprávních vztahů účastníků, který obecně – v intencích § 7 odst. 1 o. s. ř. – podléhá soudní pravomoci a lze jej projednat v řízení před rozhodci.“

„Soudní praxe dovodila, že meze možnosti platně uzavřít rozhodčí doložku jsou zákonem dány týmiž okolnostmi, jimiž je omezena možnost uzavřít a schválit soudní smír. To znamená, že rozhodčí smlouvu nelze platně uzavřít ve věcech, u nichž jejich povaha nepřipouští uzavření smíru. Není pochyb, že v řízení o vyklizení bytu soudní smír uzavřít lze. V řízení o vyklizení bytu jde o ochranu vlastnického práva, do něhož bylo neoprávněně zasaženo, a kterého se nelze domáhat vydáním věci, ale vyklizením bytu. Neoprávněný zásah do vlastnického práva se obecně vzato promítá i do majetkové sféry dotčeného subjektu. Jedná se tedy o subjektivní majetkové právo vlastníka (popř. jeho oprávněného držitele či detentora), s nímž může jeho nositel nakládat a o kterém se rozhoduje ve sporném řízení, v němž účastníci mohou uzavřít smír.“

Toto usnesení tedy potvrzuje, že spory o vyklizení bytu lze řešit rozhodčím řízením a pokud se tedy ve vašem bytě nachází osoba, které např. nájemní právo již uplynulo, můžete se s žalobou na vyklizení bytu obrátit na určeného rozhodce.

(***Pozor ale na výběr rozhodce a formulaci textu doložky: V posledních dvou letech prohlásil Nejvyšší soud některé z těchto rozhodčích doložek z různých důvodů za neplatné a je proto důležité vědět, že mnohé z těch, které se objevují v různých smlouvách či na internetových serverech, jsou neplatné.

Abychom naše klienty chránili, do vzorové nájemní smlouvy jsme proto zakomponovali rozhodčí doložku, která vás před tímto rizikem chrání a máte tak 100% jistotu její platnosti a související ochrany.)