Nový občanský zákoník – Kupní smlouva a její vedlejší ujednání

Kupní smlouva při prodeji nemovitosti je jeden z nejdůležitějších dokumentů, které člověk v životě podepisuje. Nový občanský zákoník přinesl řadu změn i do tohoto dokumentu. Vznikly nové možnosti i povinnosti pro prodávajícího i kupujícího.

Co se tedy podle NOZ mění?

Prodlužuje se lhůta pro možnost nahlášení skrytých vad a uplatnění práva z vadného plnění (sleva, oprava,..). U nemovitých věcí nově činí 5 let od koupě. Jestliže skrytá vada vznikne v důsledku skutečností, o kterých prodávající při předání věděl, nebo vědět musel, právo z vadného plnění se nezaniká.

Kupující má právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, jestliže pozemek nemá výměru, která je uvedena v kupní smlouvě. Jestliže výměra pozemku není zapsána v katastru, má kupující právo na slevu jen v případě, že to bylo předem ujednáno.

Smlouva o koupi nemovité věci musí mít písemnou formu. Podle nového občanského zákoníku může mít kupní smlouva mnoho vedlejších ujednání a výhrad. Tyto ujednání nemusí mít písemnou formu, pokud nejsou sjednána jako věcná práva k nemovité věci. Pokud se vedlejší ujednání sjednávají jako věcná práva (přechází i na nástupce kupujícího) k věci zapsané ve veřejném seznamu, vzniká věcné právo z takových ujednání až zápisem do veřejného seznamu.

Výčet vedlejších ujednání je pouze demonstrativní a strany mohou sjednat i jiné výhrady nebo podmínky ke kupní smlouvě.
Jedná se zejména o:

– Výhrada vlastnického práva (§ 2132 – 2134 NOZ) – kupující se stane vlastníkem až úplným zaplacením kupní ceny. Nebezpečí škody na věci však na kupujícího přechází již jejím převzetím.

-Výhrada zpětné koupě (§ 2135 – 2138 NOZ) – kupující převede na požádání věc zpět prodávajícímu v nezhoršeném stavu a za kupní cenu. Vynaloží.li kupující na věc náklady k jejím zlepšení nebo zachování jejího stavu, náleží mu za to náhrada. Pokud se ale zhoršil stav věci z důvodu za který kupující zodpovídal, nahradí prodávajícímu škodu. Pokud není sjednáno jinak, výhrada zpětné koupě u nemovité věci je sjednána na deset let.

– Výhrada zpětného prodeje (§ 2139 NOZ) – obdobně si kupující může vymínit, že věc prodá zpět prodávajícímu

– Výhrada předkupního práva (§ 2140 – 2149 NOZ) – ujedná-li si předkupník k věci předkupní právo, vzniká prodávajícímu povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, pokud by ji chtěl prodat třetí osobě. Předkupní právo si může sjednat s kupujícím prodávající, nebo může být sjednáno vůči třetí osobě.

– Koupě na zkoušku (§ 2150 – 2151 NOZ) – kdo koupí věc na zkoušku, kupuje s podmínkou, že věc ve zkušební lhůtě schválí. Neujednají-li strany zkušební lhůtu, činí u nemovitých věcí jeden rok od uzavření smlouvy. Kupující nemá právo věc odmítnout, nemůže-li ji vrátit ve stavu, v jakém ji převzal. K změnám vyvolaným vyzkoušením věci se nepřihlíží.

– Výhrada lepšího kupce (§ 2152 – 2153 NOZ) – pokud uzavřete smlouvu s výhradou lepšího kupce, má prodávající právo v určené lhůtě dát přednost lepšímu kupci. Tato lhůta u nemovitých věcí činí jeden rok. Prodávající rozhoduje, kdo je lepší kupec. Přednost může dostat i kupec, který nabídne nižší cenu, například příbuzný. V praxi bude pravděpodobně častější případ, kdy se prodávající bude snažit sehnat kupce za vyšší cenu.

– Cenová doložka (§ 2154 – 2156 NOZ) – pokud je sjednána, upraví se kupní cena věci podle výrobních nákladů. Jestliže se smlouvou nestanoví jinak, jsou pro kupní cenu rozhodující hlavní suroviny potřebné k vyrobení věci a rozdíl jejich cen v době sepsání smlouvy a době, kdy měl prodávající věc dodat.

Pokud si strany sjednají jinou podmínku nebo výhradu ke kupní smlouvě, zaniká výhrada nebo podmínka nejpozději do jednoho roku od účinnosti kupní smlouvy, pokud ji oprávněná strana neuplatnila.